Quelles sont les obligations du bailleur ?
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CONTEXTE :

Vous êtes propriétaire/bailleur et vous vous posez des questions sur vos obligations vis à vis du locataire ou du logement loué.

L’article ci après vous détaille vos principales obligation en tant que bailleur.

CONSEIL :

Le bailleur a l’obligation de :

  • Remettre un logement décent en bon état d’usage et de réparation
  • Assurer la jouissance paisible du logement
  • Entretenir et réparer les locaux loués

OBLIGATION DE DELIVRANCE DU LOGEMENT LOUE

Avant de remettre le logement au locataire, vous devez effectuer des travaux de remise en état tels que vitres cassées, robinetterie. Vous n’avez pas d’obligation de remettre le logement à neuf.
En tant que bailleur vous devez garantir le logement des vices cachés. On entend par vice caché un vice indécelable au moment de la prise de possession (vice qui apparaît en utilisant le logement).
Vous pouvez, avec l’accord du locataire insérer dans le contrat une clause de non garantie.
Les parties peuvent décider d’un commun accord, que le locataire prendra les lieux dans l’état ou il les trouve.
Toutefois le locataire dispose d’actions contre vous afin de vous contraindre à exécuter. Le locataire peut soit demander l’exécution forcée c’est-à-dire la remise en état du logement de votre part, soit se faire autoriser à faire les travaux à vos frais ou par compensation du loyer.
Le locataire doit faire les travaux au moindre frais.
Dans les cas extrêmes le locataire peut demander la résiliation du bail avec dommage et intérêts.
Vous avez aussi l’obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux car vous êtes tenu de réparer tout le préjudice qu’il soit de bonne ou mauvaise foi et même si il n’affecte pas le logement lui-même.

OBLIGATION D’ENTRETIEN

En tant que bailleur, vous devez faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires. Pour cela vous devez être informé par le locataire de toutes les réparations nécessaires. Le locataire doit vous informer en temps utile.
Le décret du 26 Août 1987 donne une liste détaillée des réparations ayant le caractère de réparations locatives et incombant au locataire. Toute autre réparation dans ce décret incombe au bailleur.
De façon générale, est locative une réparation qui ne touche ni à la structure, ni aux éléments essentiels des locaux.
En cas de destruction partielle ou totale du local, vous n’êtes pas obligé de reconstruire et cela quelque soit la cause de destruction.
Si vous n’effectuez pas les réparations sollicitées par le locataire celui-ci a 3 possibilités

L’exécution forcée,

La Résiliation du bail avec dommages et intérêts,

La Rétention des loyers avec autorisation du juge.

OBLIGATION DE FOURNIR UNE JOUISSANCE PAISIBLE INDEPENDANTE DE L’ETAT DES LIEUX

En ce qui concerne les troubles de fait causé par un tiers tels que tags sur les murs, vols, explosions, bruits intempestifs, vous n’êtes pas directement impliqué.
Il y a une simple obligation de prudence et de diligence. Vous verrez votre responsabilité engagée si vous avez commis une faute.
Si c’est un autre locataire qui cause un trouble, alors le locataire troublé a 2 actions :
– soit il agit contre son propre bailleur pour défaut de jouissance paisible. (responsabilité contractuelle)
– soit il agit contre l’autre locataire pour trouble de voisinage (responsabilité délictuelle)

Vous ne devez pas troubler vous-même votre locataire. Vous ne devez pas changer la forme du logement loué. Par contre, le locataire ne peut pas s’opposer à l’adaptation de l’immeuble aux normes de salubrité, de sécurité et de confort. Vous pouvez même pénétrer dans le local privé pour effectuer ces travaux. Si les travaux durent plus de 40 jours, le loyer peut être diminué.

En aucun cas vous pouvez garder un double des clés du logement. En tant que bailleur, vous n’avez pas le droit de pénétrer dans le local sans l’accord du locataire sinon cela serait perçu comme violation de vie privée.

LE PLUS !

Vous devez aussi vis-à-vis de votre locataire :

  • L’informer si l’immeuble a subi une catastrophe naturelle (inondation, coulée de boue, sécheresse, tempête…) ou une catastrophe technologique (explosion d’usine chimique, fuite toxique) ayant entraîné le versement d’une indemnité.
  • L’informer si le bien loué est situé dans une zone de sismicité ou dans un plan de prévention des risques naturels.
  • L’informer du plan d’exposition au bruit si le bien est situé à proximité d’un aéroport.
  • L’informer sur la consommation énergétique du logement en remettant au locataire le Diagnostic de Performance énergétique (DPE).
  • L’informer sur les modalités de réception des services de télévision.
  • Délivrer gratuitement une quittance de loyer et de charges.