CONTEXTE : Vous êtes propriétaire et vous souhaiter opter pour la location meublé : quels sont les spécificités de ce type de location ? Quelles sont vos devoirs ? Quels avantages pour le locataire et pour vous?
L’article ci après répond à vous questions.
CONSEILS :
LE PROPRIETAIRE DOIT METTRE A LA DISPOSITION DE SON LOCATAIRE UN MINIMUM D’EQUIPEMENT ENUMERES DANS UNE LISTE OFFICIELLE
Depuis la promulgation de la Loi Alur (24 mars 2014), la location meublée est définie précisément comme :
« un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante» et occupé comme résidence principale.
Depuis le 1er août 2015, vous en tant que bailleur et votre locataire devez signer un contrat type, prévoyant notamment les clauses essentielles, les caractéristiques du logement, le montant du loyer, les charges récupérables, les modalités de paiement, un état des lieux, etc.
LISTE DES EQUIPEMENTS
La liste précise des équipements à fournir, au nombre de onze, est fixée par le Décret du 31 juillet 2015 applicable depuis le 1er septembre 2015 :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à moins 6 °C ;
- de la vaisselle nécessaire à la prise de repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Cette énumération est minimale. Rien ne vous empêche d’ajouter d’autres éléments et services.
Attention : si un de ces onze éléments n’est pas proposé, la location meublée est susceptible d’être requalifiée en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique : baisse du loyer, changement de fiscalité, etc.
DES POINTS COMMUN AVEC LA LOCATION VIDE
Depuis la loi Alur, la location meublée occupée à titre de résidence principale est régie par la loi du 6 juillet 1989. Ce texte, qui définit de manière générale les droits et devoirs du bailleur et du locataire, s’applique désormais aussi bien à la location vide qu’à la location meublée, notamment pour :
- l’état des lieux ;
- les diagnostics immobiliers à fournir ;
- la révision ou l’indexation du loyer ;
- les modalités de récupération du logement loué pour la vente ou pour l’occupation ;
- la rédaction d’un contrat type, etc.
- Comme en location nue, le propriétaire d’un meublé peut s’assurer contre les loyers impayés
LES PARTICULARITES DU CONTRAT
- Le bail est plus court : Sa durée est limitée à un an, ou neuf mois pour un locataire étudiant. Il se renouvelle annuellement par tacite reconduction.
- Le dépôt de garantie est plus élevé :Ce montant tient compte de la présence du mobilier dans le logement et des équipements de valeur mis à la disposition du locataire. Versé par ce dernier en début de location, le dépôt s’élève à deux mois de loyer hors charges (contre un mois en location vide).
- Le préavis est réduit :Le locataire peut vous donner son congé à tout moment, à condition qu’il vous prévienne un mois avant son départ. De votre côté, en tant que bailleur vous devez avertir votre locataire au moins trois mois avant la fin du bail et motiver tout « congé pour reprise ».
Les charges locatives sont « au réel » ou forfaitisées : Spécifiées dans le bail, elles peuvent, au choix, faire l’objet de provisions lors de la location, puis être réajustées l’année suivante, ou être forfaitisées et payées pendant la durée effective de la location. Cette dernière option évite au propriétaire de s’adresser à nouveau au locataire pour ajuster le paiement alors que celui-ci aura peut-être déjà quitté les lieux.
UNE SOLUTION SOUPLE ET RENTABLE
POUR LE LOCATAIRE :
Ce sont des petites surfaces, souvent recherchées par des jeunes étudiants ou des actifs (en CDD, en formation, etc.) pratique pour s’installer rapidement dans un logement, à titre de résidence principale, et ‘‘prêt à l’emploi’’.
POUR LE BAILLEUR :
Ce type de location est souple, car il vous permet de récupérer le logement dans un délai d’un an. C’est également une formule rentable, le loyer d’un meublé étant 20 % à 30 % plus élevé que pour le même logement loué vide. Donc, un bon moyen pour doper un rendement locatif.
LE PLUS !!!
PARTICULARITES DU BAIL MEUBLE ETUDIANT
Comme son nom l’indique le bail meublé étudiant est une location qui doit remplir les mêmes conditions que les autres mais uniquement pour les étudiants.
Le bail meublé étudiant se distingue d’un bail meublé ordinaire par :
- une durée minimale de location ramenée à neuf mois
- l’absence de tacite reconduction du bail à expiration de celui-ci.
Le locataire étudiant et le propriétaire doivent donc signer à nouveau un bail s’ils veulent continuer à louer dans les mêmes conditions.