A qui incombent les travaux de réparation et d’entretien de mon logement ?

Contexte :

Lorsque le logement mis en location nécessite des réparations, souvent se pose la question du règlement des travaux. Le principe est que le logement loué doit être décent. A ce titre, seules les réparations minimes incombent au locataire.

Conseils :

Nous allons séparer les choses de façon claire, d’abord nous allons voir quelles sont les charges dues par le locataire, ainsi que les charges dues par celui-ci mais par accord des parties, puis nous verrons quelles sont les charges dues par le propriétaire.

1. Les charges qui incombent par nature au locataire

Seules les petites réparations incombent au locataire. Il s’agit des réparations d’entretien courant liées à l’usage des lieux.

Il s’agit des mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des locaux et des équipements loués.

Il est essentiel alors de réaliser un état des lieux le plus précis possible pièce par pièce pour éviter toute déconvenue.

A noter : L’entretien des extérieurs, s’ils sont privatifs, et notamment l’entretien du jardin revient au locataire tant au niveau de la tonte, de la taille ou de l’élagage.

Parmi les dépenses incombant au locataire, il doit procéder à l’entretien des sanitaires, des installations électriques (comme luminaire, chauffage ou prises murales) ou encore l’entretien des portes et fenêtres.

En outre, le propriétaire est en droit d’exiger du locataire, le remboursement des dépenses d’entretien courant de l’immeuble et notamment des parties communes. Ainsi, le propriétaire peut demander le remboursement des petites réparations comme une intervention sur l’ascenseur en panne par exemple.

Le locataire est en droit de réclamer le double des factures dont le propriétaire se serait acquitté.

Sachez que la loi de 1989 prévoit une liste de charges incombant au locataire, ce qui n’est pas le cas pour les locations meublées. Ainsi, si le bail porte sur un logement loué meublé, il devra prévoir quelles sont les charges récupérables par le propriétaire et leur montant. A défaut, le propriétaire ne pourra rien demander au locataire.

2. Les charges qui incombent au locataire par accord des parties

Il est possible lors de l’entrée dans les lieux d’insérer dans le bail une clause-travaux.

C’est une clause par laquelle le locataire doit faire des travaux qui sont à la charge normalement du propriétaire.

Le locataire bénéficie en contrepartie de la réalisation des travaux d’une diminution du montant du loyer voir de la gratuité pendant quelques mois.

A noter : Sur la contrepartie exigible, il n’existe pas de règles déterminées concernant le montant ou la part de loyer venant en déduction.

Mais, le locataire est en droit de réclamer une contrepartie. Le propriétaire ne peut pas imposer au locataire de faire les travaux et de rien lui promettre pour la réalisation des travaux.

Retenez que le propriétaire ne peut pas imposer au locataire les travaux de gros œuvre, ce qui impliquerait que le propriétaire se décharge de son obligation de délivrer un logement décent. Il faut prévoir dans le bail les modalités d’exécution et les conditions d’application de cette clause travaux tant dans la description des travaux à effectuer que dans le montant et/ou la durée de réduction du loyer.

En cas de défaut du respect par le locataire de cette clause travaux, le propriétaire pourra percevoir des dommages et intérêts au titre de la non-exécution contractuelle.

Sinon cela implique que le loyer soit payé entièrement et il pourra obtenir la récupération des loyers non payés.

3. Les charges dues par le propriétaire

Le propriétaire prend à sa charge les réparations importantes du logement.

Il doit assumer toutes les dépenses liées à l’immeuble, aux vices de  constructions ou les réparations inhérentes à un cas de force majeure.

Exemple : il revient au propriétaire de procéder au remplacement des papiers peints jaunis ou des moquettes.

Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent au locataire. Cette obligation de décence lui impose de faire les travaux nécessaires à l’usage de la chose louée.

Le locataire doit permettre un accès à son logement pour faciliter les travaux. Il ne peut s’y opposer ni prétendre à une indemnisation pour la gêne occasionnée.

En revanche, si les travaux sont d’une importance telle que le logement serait inhabitable et qu’ils s’étalent dans le temps, le propriétaire doit proposer une solution de relogement au locataire ou une diminution du montant du loyer. A défaut, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Le fait de faire les travaux empêche toutefois le propriétaire de procéder à une augmentation du loyer pour rentrer dans ses frais.

Il faut savoir que toutes les réparations liées à un usage anormal des lieux par le locataire et auxquelles il n’aurait pas procéder, peuvent être retenues sur le montant du dépôt de garantie au montant de la sortie des lieux. Néanmoins, elles se distinguent des charges pour travaux auxquelles le propriétaire peut demander remboursement au locataire.

Pour information, en cas de litiges, le tribunal compétent en cas de litige est le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble.

Néanmoins pour les litiges dont le montant est inférieur à 4000€, le juge de proximité est compétent pour statuer.

Notez que le délai de prescription concernant les charges est de 5 ans.

Dans tous les cas et quelle que soit la situation, il est toujours préférable de chercher une solution amiable entre les parties. Il existe une commission qui peut être saisie gratuitement auprès des services de la préfecture dont la mission est de trouver une solution aux conflits existants entre locataire et propriétaire. (Commission départementale de conciliation auprès des services de la DDE).

Attention : Malgré les conflits qui peuvent exister entre le propriétaire et le locataire concernant le règlement des charges pour travaux, le locataire ne doit jamais cesser de payer son loyer. Un tel manquement pourrait entraîner la résiliation du bail à son tort alors même que le propriétaire lui réclamerait des sommes non justifiées au titre des charges  pour travaux.