Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer comme il le veut ?
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Contexte :

Dans le secteur privé, le loyer des logements, qu’ils soient neufs, laissés vacants et remis en location ou loués pour la première fois, est librement fixé entre le propriétaire et le locataire en fonction de la loi de l’offre et de la demande. Mais une fois le bail conclu, le bailleur ne peut plus augmenter le loyer comme bon lui semble, pas plus en cours de bail que lors de son renouvellement. Les loyers dans les locations vides sont encadrés par le décret sur l’encadrement des loyers, entré en vigueur au 1er août 2012. Ainsi, les propriétaires bailleurs ne peuvent plus augmenter librement les loyers.

Conseils :

Sachez qu’en cours de bail, une clause est nécessaire ; Les règles varient selon le contrat de location.

Cette clause est nommée : la clause de révision.

  • En présence d’une clause de révision, le propriétaire peut réévaluer le loyer une fois par an, à la date mentionnée dans le contrat de location ou, en l’absence de cette précision, à la date anniversaire du bail.
  • Par contre, en l’absence d’une clause de révision, le bailleur ne peut pratiquer aucune augmentation pendant la durée du bail. Cependant, si, à la signature du bail, il s’est engagé à effectuer des travaux d’amélioration dans le logement loué, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut prévoir exceptionnellement une augmentation de loyer fixée en accord avec le locataire. Il doit s’agir dans ce cas de travaux d’équipement (pose d’un ascenseur ou d’un interphone, par exemple) et non pas de simples travaux d’entretien.

Vous devez sûrement vous demander qu’est ce se passe s’il y a un renouvellement de bail …

Si le locataire reste en place lors du renouvellement du bail, le loyer ne fait pas, en principe, l’objet d’autre révision.

Le loyer fixé par le propriétaire bailleur ne peut pas dépasser la hausse de l’IRL (indice de référence des loyers, il est publié par l’INSEE trimestriellement). Cependant, si le propriétaire estime que son loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage, il peut proposer une majoration de loyer, mais il y a des étapes à suivre, qui sont :

  • 1 – La proposition de révision : elle doit être adressée au locataire six mois au moins avant l’échéance du contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Cette lettre doit indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que trois références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, mais attention !!! Si la proposition d’augmentation n’est pas faite dans les formes requises par la loi, elle est considérée comme nulle, et le bail est reconduit aux conditions antérieures.
  • 2- La réponse du locataire : le locataire peut soit consentir à l’augmentation et informer le propriétaire de son acceptation dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition d’augmentation, ou refuser la révision ou s’abstenir de répondre dans le même délai. Alors, locataire ou bailleur peuvent saisir la commission de conciliation, qui tente de régler le différend à l’amiable.
  • 3- L’étalement de la hausse : Pour éviter que le locataire ait à supporter sur une courte période une hausse importante de loyer susceptible de déséquilibrer son budget, la loi a prévu un étalement de la révision.

Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 9%. Si le nouveau bail est de trois ans, la hausse sera de 3% par an pendant trois ans. Si le nouveau bail est de six ans, la hausse sera de 1,5% par an pendant six ans.

Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d’un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il y a des règles à respecter de part et d’autre, et que la loi ne permets pas de faire ce que l’on veut comme cela nous chante, mais surtout il y a des solutions à tout et pour tout. Il est important d’être bien renseigné avant de se lancer.